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2017年10月23日
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キーワードの選択

2009年08月28日
この度、SEO関係のブログとして不動産SEOコンサル日記を始めました。
目的は、当社のお客様とのコミュニケーションを図る道具として利用することと、ブログを通して自己啓発を行うことです。
内容は当社で実際に行ったSEO対策、SEOに対する所見を中心に進めていく予定です。


さて、今回はキーワードのお話しとして、「どのようなキーワードで上位表示されることを目標とするか」

これについてお話ししたいと思います。

まず、HPを立ちあげる場合の目的は、HPからの集客にあります。HPから集客を望むならば、当然HPがお客様に見てもらえるようにしなければなりません。この為の検索エンジン対策・SEO対策ですが、どのようなキーワードで上位表示を狙うかが問題となります。

上位表示させたいキーワードの全てを上位表示させたいというのは言うまでもありませんが、それは皆さんが考えることで、そこには競争が発生し困難となります。また、検索エンジン自体が、そのHPの「あだ名」を順位づける様なものなので、より濃い「あだ名」がついた場合、逆に外の「あだ名」が付きにくいことになります。

当社の場合、現在の不動産事業部のHPへ移行する前(約1年半前)のHPは、「福島 不動産」のキーワードで1位で安定してましたが、「福島市 不動産」ではなかなか1位を取ることが出来ませんでした。逆に、現在のHPは「福島市 不動産」で安定して1位であり、「福島 不動産」はなかなか1位を取ることができません。

この「逆転現象がなぜ起こったのか」「対策はどうするのか」というお話しは、おいおい当ブログで詳しくお話しするとして、私が言いたいことは、キーワードは相対的な問題と内部的な問題があるため、絞り込みが必要であるということです


ここで本題に入りますが、上位表示を目標とするキーワードは、

1 多くのお客様がyahoo、googleで検索するだろうと思われるキーワード

2 表示されたとして、お客様が選んでクリックしてくれそうなキーワード


ということになります。

この業界では、「地域名+不動産」「駅名・沿線+不動産」などが、目標とするキーワードとして1番良いと言われています。私もそうだと思いますが、全てのエリア・全ての不動産会社でこれが当てはまるものではありません。

HPで集客を目的とするならば、きちんとリサーチすることが必要となります。「あるキーワードで上位表示されるのにカウンターが全然進まない」「上位表示されているのにお客様からの問い合わせが全然こない」といった問題を抱えている業者さんは、言い方は酷ですがキーワードの選択を誤った状態にあると思われます。


では、上記1・2をどうやってリサーチするのか。

昔はリスティング広告の1つであるオーバーチュア(ヤフーと合併し、yahooリスティング広告となりました。以降同じ。)に、キーワードアドバイスツールというものがありました。これは、調べたいキーワードを入力すると、どの程度の人がそのキーワードを入力しているのかということが数字で表示されていたため、市場調査にはとても優れたものでした。自分で、「これだ!」というキーワードについて、実際の検索数を調べることが出来たのです。したがって、自分だけが良いキーワードだと思っていた場合は、正すことができました。

が、・・・・・現在は廃止されたので出来ません。

しかし、今でもオーバーチュアを利用することにより、市場を調査することが可能な方法があります。有料での広告なので多少はお金がかかります。また、一度定着した「あだ名」を違う「あだ名」へ変更するには、それなりの労力と時間が必要となります。それでも「変なあだ名」「不適切なあだ名」をつけられたままHPを継続するよりは思い切ってキーワードについて市場調査し、対策を練ることが必要だと私は考えます。

また、未だ狙ったキーワードで上位されていない業者さんは、実は「ラッキー」なのかも知れません。一度主だった検索エンジンで「あだ名」をつけられると、なかなか他のキーワードに移行することが困難になります。つまりは、「既にHPがある状態で最初からSEO対策が可能である」ということです。
もしこのブログをお読みになりましたらば、是非これから書く方法を試してみてください。オーバーチュアアドワーズはyahoo・googleが提供する有料広告ですが、好きなときに停止でき、また予算設定も可能なので安心して使うことができます。


さて、前置きが長くなりましたが、当社が実際に行ったキーワードの市場調査について書きたいと思います。

まず、オーバーチュアを使用するため、オーバーチュアの操作方法・設定方法を知らなくてはなりませんが、ここでは詳しくは述べません。ヘルプ・利用方法等が詳しく書かれているため、そちらを見ていただいた方が分かりやすいと思います。また、利用方法等の本も販売されています。

オーバーチュアでは、有料広告として表示させるキーワードを設定し、そのキーワードが検索された場合は、検索結果の上部・下部・右サイドに表示されるようになります。HPのタイトル等(通常の検索結果と異なり、売り文句等で表示させることも出来ます)が表示されただけでは料金は発生せず、クリックされて初めて料金が発生します。(すでに広く認識されているビックキーワードであれば、設定時にだいたいの予想クリック数は知ることができます。ただし、有料広告としてのみです。)

1クリック当たりの単価は、キーワードごとに利用者で自由に決めることができ、合計金額で1日で決められた制限の金額まで達成された場合は表示されなくなります。

レポートは自分で自由に期間を設定でき、その期間において

1 「yahooで設定キーワードにより表示された数」
2 「表示されてからクリックされた数」
3 「発生料金」


などを知ることができます。

これを利用し、とりあえず自分で思いついたキーワード全てを設定して、料金を1ページ目に表示されるように設定し(予想順位10位以内くらいでいいと思います)、また、営業されるエリアに在住の複数の人の意見も聞いて、良いと思われるキーワードを設定します(一人よがりはいけません)。注意点として、この調査の時にはキーワードの「完全一致」を選択します(通常の広告表示であれば「部分一致」の方が良いと思います)。


・・・・そして1週間くらい寝かせてみましょう。


ここで注意ですが、設定したキーワード当たりの単価に比べて1日の予算が少なすぎると、すぐに上限に達してしまい、十分な調査を行うことができなくなるので、ここでは広告表示というよりも調査にお金をかけると割り切って予算を設定しましょう。

さて、1週間が経ちました。1週間のレポートを見て、クリック数の折れ線グラフがジグザグに上下している場合は、1日当たりの予算が少し足りなかったということです。オーバーチュアは、前の日に多くクリックされていた場合、次の日は少し表示を抑えて月当たりの予算を調整するといった動作を行います。とは言え、キーワード調査においては、さほど問題はありません。

具体的にレポートを見て重要なことは、ここではインプレッション数(前記の1:表示数)です。

目的のキーワードの設定料金が低く、あるキーワードで検索された場合に下位のページにしか広告(リンク)が表示されないというケースでは、検索した人が当該下位ページまで見る可能性は低く、「どれだけ検索されたか」を知ることは出来ません。

しかし、キーワードの設定料金が高く、常に1ページ目に表示されるような状況ですと、概ね検索数と一致することになります。概ねという表現は、1ページ目に表示されていたとして、検索した方が2ページ目まで進み、再び1ページ目を見たという場合は、同一の検索者で2回表示されることになるからです。
また、他のキーワードと併せて1日の予算に達した場合は表示されなくなるからです。

なお、あまりにも人気のないキーワードですと、当該キーワードで他に有料表示される業者の方が少なく、1ページ目にも・2ページ目にも・3ページ目にも・・・・といった状態になりますので注意です。


以上の調査により、とりあえず、「どのキーワードをどれだけ多くの人が検索しているのか」を把握することができます。もしかしたら思いがけないキーワードなのかも知れませんし、予想通りの結果になるかもしれません。

実はこれだけの作業でも商売として成り立ち、このキーワード市場調査を主な営業としている会社もありますが、これで終了ではありません。


「果たして表示される回数が多ければクリックされる回数も多いのか」ということです。


次の作業は、表示される回数が多いキーワードの中から、比較的クリック率が高いものを選択して再調査を行うことになります。

人目につくタイトル・売り文句であれば、初めてHPを訪れる方(クリックする方)は多いものとなりますが、検索された方の動機と異なるサイトが表示された場合、次回以降は、「あぁ、このサイトは自分の探しているサイトではないな」と判断します。すると、次第にクリック数が減っていくことになります。

例えば、当社は福島県福島市を主なエリアとして営業を行っておりますが、「福島 不動産」でインプレッション数が高く、当初クリック率も高かったとします。しかし、実は大阪市の福島区で検索されていた方が多かった場合や、福島県全般の不動産について何かしらの調査をしたい方が多かった場合、多くの検索者の期待を裏切るサイトであるため、再び見られるということが減っていくことになります。

したがって、行うべきことは、当該選択した限りあるキーワードの動向を調査することです。これにはアクセス解析ツールを使用します。私はGoogle Analyticsが無料の割に非常に使いやすいと思いますのでオススメします。

アクセス解析で行うことは、新規の方がどれだけ多いのか(新規セッション率)、逆に言えば、再び訪れてくれる方がどれだけ多いのか。です。

検索エンジンで上位表示を目標とするキーワードとして適切なものは、新規セッション率が次第に少なくなっていくものです。つまりは、再びHPを訪れる方の割合が増えていくキーワードです。これを調べるには、主立ったキーワード全てを広告表示させるのではなく、似ているキーワード(当社の場合は「福島 不動産」と「福島市 不動産」)のどちらかの広告表示を有効にし、どちらかはその間停止させることが有効となります(なぜ当社の例でその様にしたのかはピンと来たでしょうか?)。純粋にキーワードの違いを分析するならば、未だ通常の検索において上位表示されていないケースの方が精度が高いため有利となります。


以上の調査作業の結果を踏まえて、表示回数・クリック数・リターン率を考えて、目標とするキーワードを定め、順次本格的にSEO対策をしていくことが望ましいことになります。先に、キーワード市場調査だけでも商売になると書きましたが、外注した場合は「それっきり」になります。

表示回数(検索頻度)も重要ですが、今後のクリック数の増加を考慮すれば、大変でもこの調査は自社で行うことが理想です。当社にSEOコンサルを依頼された場合、これらの作業のお手伝いは致しますが、全て当社で行うことは致しません。
変化に対応できるような体制づくりのサポートを行います。


ブログ初投稿としては長すぎる文章となってしまい、難しい内容もいくつか書きました。しかし、今回書いた内容は、SEO対策する上での前提条件です。間違った方向へ進まないために必要なことです。

SEO対策を本格的に行うには、まだまだやるべき事があります。また、希望するキーワードでyahoo・googleに上位表示された後も、当該キーワードで安定したクリック数を保つための作業もあります(テレビのコマーシャル等で、コマーシャルの最後にインターネットの検索窓にキーワードを表示させ、「検索」などと表現しているものが多くみられます。これは、一度安定して上位表示できているキーワードを以後も視聴者に定着させ、他のキーワードに移行させないようにする働きがあります。言葉は流行に左右されがちな為です。)。

ですが、ここまで文章を読まれた方は、本気でインターネットでの不動産業を行う気持ちがある方だと思います。当社にSEOコンサルを依頼するしないにかかわらず、より多くのお客様に満足していただけるよう、当ブログを通じて一緒に頑張って参りましょう!
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